離婚するときには、ご夫婦の財産を公平に分配します。これを「財産分与」といい、預貯金や車、証券、保険解約返戻金、退職金などの財産が対象です。
そして、夫婦で暮らしていた「家」も財産分与の対象となります。
まずは、離婚時の住宅ローンと財産分与の理解を深めていきましょう。
▶住宅ローンは財産分与に考慮される
上に書いているように、持ち家やマンションなどの家も財産分与の対象です。そして住んでいる家だけではなく、住宅ローンのような負債も財産分与に“考慮”されます。負債を財産分与する際には、プラスの財産も含めた財産全体から、ローンの負債を差し引いた金額を夫婦で分ける場合がほとんどです。
たとえば住宅ローンが1,000万円残っている家が2,000万円で売れたら、2,000万円から住宅ローン1,000万円を差し引いた1,000万円を夫婦で分けることになります。しかし、住宅ローンの残債が売却金額を下回る場合（以下「アンダーローン」という。）と、住宅ローンの残債が売却金額を上回る（以下「オーバーローン」という。）の場合では対応が異なります。
上の例は、住宅ローンの残債が売却金額を下回るアンダーローンのケースです。
離婚による財産分与でとくに注意したいのは、売却で住宅ローンを完済できないオーバーローンになったときです。家を売却して住宅ローンを完済できなかったとしても、住宅ローンが単独名義であれば、もう一方にローンを返済する義務はありません。
仮に夫名義で住宅ローンを組んだのなら、オーバーローンになった際、妻に「ローンの残債1,000万円を500万円ずつ分けよう」と、提案や交渉はできても、強制はできない点を覚えておきましょう。
▶住宅ローンの返済義務は名義人にある
夫婦のどちらか一方が単独名義で住宅ローンを組んだ場合、返済義務は住宅ローンの名義人（債務者）にあります。金融機関にとっては、夫婦が離婚した事実と返済は関係ないからです。とはいえ、元々は夫婦が一緒に暮らすために購入した家なので「どちらか一方にのみ返済義務があるのは不公平だ」と感じるかもしれません。
もし査定の時点でオーバーローンになりそうな場合は、金融機関（債権者）の了承を得て「任意売却」するのもひとつの手です。家を任意売却すればローンを完済することなく抵当権（万が一のときは銀行が差し押さえますよという権利）を解除してもらえるので、新たにローンを組むことなく住宅を売却できます。
ただし任意売却で住宅ローンを完済できなかった場合も、残債分の返済義務は残る点に注意しましょう。
▶どちらかが連帯保証人・連帯債務者の場合
先ほど「住宅ローンの残債は折半する義務がない」とお伝えしましたが、連帯保証人や連帯債務者になっている場合は返済義務が生じる可能性があります。
連帯保証人は、住宅ローンの名義人（債務者）がローンを返済できなくなったときに、債務者に代わって返済義務を負う人のことです。連帯保証人になっている場合は、名義人が返済を滞納したときに返済義務が生じます。
夫婦2人の収入を合算してローンを借り入れる「連帯債務」の場合は、連帯債務者にはローンを完済するまで返済義務が続きます。たとえ夫婦間でいずれか一方が返済するという約束をしていても、それは夫婦間での約束なので、連帯債務者の返済義務が消えることはありません。
▶家を売却する前に調べておくこと
住宅ローンが残っている家を売却するときには、
不動産の名義人
住宅ローンの残債
不動産の価値
の3つを売却前に確認しておく必要があります。それぞれ詳しく説明していきましょう。
▶不動産の名義人
持ち家やマンションの売却にあたって、必ず確認しておきたいのが「不動産の名義人」です。夫婦で住んでいる家でも、売却する権利があるのは家の名義人だけだからです。誰が名義人になっているのかわからない場合は、法務局で登記簿謄本を取得すれば名義人を確認できます。
取得にあたって必要な書類はありませんが、土地の場合は地番、建物であれば家屋番号があると手続きがスムーズです。地番や家屋番号は、不動産の権利証（又は登記識別情報通知）や、売買契約書などに記載されています。
なお、登記簿謄本の取得には1通600円かかります。
▶住宅ローンの残債
次に調べておきたいのが「住宅ローンの残債」です。住宅ローンの残債は、次の3つの方法で調べられます。
金融機関ウェブサイトのマイページ
金融機関から届いた返済予定表
金融機関の窓口
インターネットバンキングに対応している銀行などの金融機関であれば、ウェブサイトのマイページで住宅ローンの残債を確認できます。現時点での残債をすぐに確認できるので、マイページを開設している方はウェブサイトで確認してみてください。
インターネットで確認できない方は、返済予定表を見てみましょう。
ウェブサイトも返済予定表も確認できない方は、金融機関の窓口で残高証明書を発行してもらいましょう。通帳またはキャッシュカード、印鑑などを持参すれば、残高証明書を発行してもらえます。金融機関によっては手数料がかかる場合があるので、電話で問い合わせておくと安心です。
▶不動産の価値
持ち家やマンションの売却にあたって、「不動産のおおよその価値」も知っておく必要があります。先ほどもお伝えしたように、住宅ローンがアンダーローンになるか、それともオーバーローンになるのかによって、その後の手続きが変わってくるからです。
不動産のおおよその売却価格は、不動産会社の簡易査定や訪問査定で調べられます。
実際の売却価格に近い金額がわかるのは訪問査定ですが、離婚や売却がまだはっきりと決まっていないならば、簡易査定を利用してみましょう。
▶まとめ
離婚による不動産の売却は、弁護士や不動産会社との密なやり取りが大切になります。
また、夫婦間で財産分与の取り決めをきちんと交わすことも大切です。
ふぁいんホームでは、まずはおおよその金額を知りたいという方でもご相談の受付をしております。秘密厳守でご対応いたしますので、お気軽にご相談ください。